Pe fosta platformă a Combinatului de Fibre Sintetice TEROM, un consorțiu de firme cu acționariat local și mixt pregătește cel mai amplu proiect de reconversie industrială din istoria recentă a Iașului. Peste 12 hectare, zeci de tronsoane de bloc, un turn de 22 de etaje și mii de viitori locuitori. Toate acestea, pe un teren cu un istoric chimic îngrijorător, într-o zonă deja supusă unei presiuni imobiliare extreme și conectată la oraș printr-un bulevard cu sens unic. Întrebarea pe care administrația ieșeană refuză să și-o pună cu voce tare este simplă: cu ce rămâne orașul?
Un proiect de anvergură, într-un vid de strategie
Proiectul „Ansamblu clădiri locuințe colective și funcțiuni mixte, parcări și amenajări”, elaborat pe terenul fostei platforme TEROM de pe Calea Chișinăului, se pregătește să intre în linie dreaptă. Trei firme — Iași City Centre (controlată de Zaharia Schrotter și Michael Nseir, alături de italianul Giuseppe Fiabane), Grand PVD Impex (deținută de Mariana Fechet) și IZO Construct Trading (cu trei asociați în cote egale: Cristian Opria, Aurel Popică și Vasile Tucă) — au depus documentația pentru un Plan Urbanistic Zonal pe o suprafață de 126.546 de metri pătrați, respectiv puțin peste 12,6 hectare, împărțite în șase parcele.
Cifrele sunt impresionante prin ele însele: cel puțin 50 de tronsoane de bloc, un regim de înălțime predominant de până la 12 etaje, structuri izolate de 15 etaje și, emblematic pentru ambiția investiției, un turn de 22 de etaje prevăzut pe latura vestică a amplasamentului. Proiectul a obținut deja avizele tehnice din partea majorității instituțiilor abilitate, ultimul obstacol procedural fiind evaluarea de mediu, pentru care Direcția pentru Protecția Mediului a programat o dezbatere publică pe 22 mai — etapă obligatorie înaintea votului din Consiliul Local.
Pe hârtie, proiectul bifează toate căsuțele unui ansamblu modern și complet: locuințe, birouri, spații comerciale, servicii medicale, hoteluri, unități de învățământ, lăcașuri de cult. Inițiatorii vorbesc chiar despre o sinergie cu campusul Universității Tehnice, promițând „legături fizice și intelectuale” care să ofere locuri de muncă absolvenților. Discursul este bine lustruit. Realitatea urbanistică din spatele lui este considerabil mai complicată.
Terenul: o moștenire chimică cu întrebări fără răspuns
Înainte de a discuta despre viitor, este obligatoriu să privim trecutul acestui amplasament, pentru că el nu este un teren oarecare. Timp de decenii, platforma a găzduit Combinatul de Fibre Sintetice, unul dintre cele mai importante obiective ale industriei chimice românești. La capacitate maximă, combinatul opera procese complexe de sinteză chimică — producție de fibre poliesterice și poliamidice — și dispunea de infrastructură proprie de epurare, instalații de depozitare a substanțelor industriale și rețele subterane extinse.
Declinul a fost brutal și, din perspectivă ecologică, îngrijorător. După privatizarea din 2002, investitorul nu a respectat programul de modernizare. Activitatea s-a redus accelerat, iar în 2005 investitorul a abandonat România în contextul unor anchete penale. Oprirea unor instalații chimice s-a făcut necontrolat, fără măsuri adecvate de conservare sau dezafectare. Intervalul 2008-2012 a marcat dezafectarea fizică a platformei: instalațiile au fost demontate și valorificate ca fier vechi, adesea în lipsa oricăror proceduri unitare. Pe amplasament se află în continuare numeroase deșeuri rezultate din demolări.
Această istorie nu este un detaliu secundar. Este miza centrală a dezbaterii de mediu din 22 mai. Terenul care urmează să găzduiască mii de familii cu copii a fost, timp de decenii, un sit industrial chimic cu impact documentat asupra aerului, apelor uzate și solului. Riscul de contaminare a solului și subsolului, generat de depozitările istorice și de infrastructura subterană abandonată — conducte, rezervoare, substanțe reziduale — este real și trebuie cuantificat riguros, nu tratat ca o formalitate procedurală.
Până în prezent, publicul nu are acces la un audit de mediu complet și independent al amplasamentului. Dezbaterea din 22 mai nu trebuie să fie un exercițiu de bifat, ci singurul moment în care comunitatea poate cere garanții ferme că solul pe care se vor juca copiii ieșenilor a fost efectiv remediat, nu doar declarat conform pe hârtie.
Traficul: un colaps anunțat, asumat în avans
Dincolo de chestiunea ecologică, proiectul TEROM ridică una dintre cele mai serioase probleme de infrastructură cu care se confruntă Iașul în prezent: capacitatea rețelei rutiere de a absorbi un val masiv de noi locuitori într-o zonă deja saturată.
Documentația PUZ recunoaște disfuncționalitățile în termeni aproape dezarmant de sinceri. Principala arteră care deservește zona este Bulevardul Chimiei — o stradă cu trei benzi și sens unic, utilizată inclusiv pentru traficul de ieșire din municipiu spre Tomești. Proiectanții înșiși identifică problema: sensul unic al acestei străzi „poate constitui un dezavantaj în asigurarea fluidității circulației”, distanța mare față de podurile care leagă zona de restul orașului creează izolare, iar trama stradală este „subdimensionată” chiar și pentru funcțiunea industrială actuală — cu atât mai mult pentru cea rezidențială propusă.
Contextul agravează și mai mult tabloul. Pe malul opus al Bahluiului funcționează deja complexul rezidențial Conest. Pe axa Calea Chișinăului se dezvoltă Silk District. Pe terenul adiacent al companiei BMT, după relocarea producției, este propus un alt proiect cu 16 imobile de până la 12 etaje. Și acum, pe 12,6 hectare ale fostei platforme TEROM, se propune introducerea a zeci de tronsoane de bloc cu mii de unități locative.
Toate aceste proiecte converg spre același nod de circulație, spre aceleași poduri, spre aceleași benzi. Nici unul dintre ele nu vine însoțit de un angajament ferm, garantat contractual, privind extinderea capacității rețelei rutiere înainte de emiterea autorizațiilor de construire. Proiectul TEROM propune, ce-i drept, o arteră carosabilă mediană pe traseul fostei căi ferate uzinale, care să facă legătura directă cu Calea Chișinăului, și vorbește despre „necesitatea” unei legături noi peste Bahlui. Condiționali bine intenționați. Dar cine garantează că aceste lucrări se vor realiza înainte ca primii locatari să se mute, și nu după ce blocajele devin de neschimbat?
Ce lipsește: negocierea în interes public
Tocmai aici se află vulnerabilitatea fundamentală a modelului urbanistic practicat la Iași. Administrația locală aprobă PUZ după PUZ, derogare după derogare, operând cu un PUG datând din 1999, fără a dispune de un instrument contractual care să condiționeze densificarea masivă de crearea efectivă a unor facilități publice.
Proiectul TEROM ilustrează perfect acest gol. Un consorțiu privat primește dreptul de a construi pe 12,6 hectare zeci de blocuri cu mii de apartamente. Orașul primește promisiuni: că se va construi o arteră, că se va gândi un pod, că se vor prevedea funcțiuni de sănătate și învățământ. Dar cine răspunde dacă aceste promisiuni nu se materializează? Niciun contract semnat înaintea aprobării nu obligă dezvoltatorul să cedeze teren pentru domeniul public, să finanțeze infrastructura rutieră lipsă sau să garanteze că funcțiunile non-rezidențiale nu vor fi reconvertite ulterior în apartamente suplimentare, mai profitabile.
Există modele funcționale care demonstrează că se poate proceda altfel. Prin proceduri de restructurare bazate pe contracte ferme, semnate înainte de aprobarea PUZ-ului, alte administrații din România au reușit să condiționeze acordarea unor indicatori urbanistici generoși de cedarea obligatorie a unor terenuri pentru trama stradală, spații verzi, instituții de învățământ sau sănătate. Acolo, densificarea urbană vine la pachet cu infrastructura publică, nu în locul ei. La Iași, ordinea este inversată: se construiește mai întâi, se gestionează deficitul mai târziu — adică niciodată cu adevărat.
Proiectul de pe platforma TEROM ar fi fost locul ideal pentru o astfel de negociere. Un teren de 12,6 hectare, într-o zonă cu infrastructură rutieră insuficientă, cu un sit potențial contaminat chimic și înconjurat de alte proiecte imobiliare de amploare, oferea administrației pârghia perfectă: densitate ridicată și profitabilitate maximă pentru investitor, în schimbul unor garanții contractuale de interes public — o arteră nouă cedată domeniului public, un pod peste Bahlui sau cel puțin teren rezervat pentru o școală sau grădiniță. Această negociere nu a avut loc, sau cel puțin nu există nicio dovadă publică că s-ar fi purtat.
Paradoxul funcțiunilor mixte
Proiectul se prezintă ca un ansamblu cu adevărat mixt: locuințe, birouri, servicii medicale, hoteluri, comerț, învățământ, lăcașuri de cult. Această listă exhaustivă de funcțiuni este, în sine, mai degrabă o listă de intenții decât un angajament verificabil. Experiența altor proiecte din Iași arată că funcțiunile non-rezidențiale — spațiile medicale, unitățile de învățământ private — sunt adesea primele care dispar din ecuație atunci când piața imobiliară dictează altceva. Nu există, în documentația publică disponibilă, un mecanism care să garanteze că procentajul de locuire nu va crește pe parcursul implementării proiectului, transformând un „ansamblu mixt” într-un cartier-dormitor cu câteva spații comerciale la parter.
Prin comparație, reglementări urbanistice mai riguroase din alte orașe stabilesc că locuirea poate ocupa doar între 30% și 70% din suprafața construită totală — tocmai pentru a preveni această alunecare. La Iași, astfel de praguri nu există în practica curentă de avizare a PUZ-urilor derogatorii.
Ce urmează și ce ar trebui să se întâmple
Dezbaterea publică de mediu din 22 mai este, în mod paradoxal, singura poartă reală prin care comunitatea ieșeană mai poate interveni în ecuația acestui proiect. Această dezbatere nu trebuie tratată ca o formalitate. Ieșenii, prin organizații civice, prin arhitecți și urbaniști independenți, prin consilieri locali care înțeleg miza, ar trebui să ceară răspunsuri concrete la câteva întrebări fundamentale.
În primul rând, care este stadiul real al auditului de mediu pentru fostul sit chimic TEROM și cine garantează că remedierea solului este completă înainte de emiterea primei autorizații de construire? În al doilea rând, care este studiul de trafic independent — nu cel comandat de dezvoltator — care demonstrează că Bulevardul Chimiei și intersecțiile aferente pot absorbi fluxul auto generat de zeci de blocuri, în condițiile în care zona este deja supusă presiunii altor trei-patru proiecte imobiliare majore? În al treilea rând, care sunt angajamentele contractuale ale dezvoltatorilor față de oraș — nu promisiunile din memoriul justificativ, ci obligațiile juridice asumate înainte de vot?
Dacă Primăria Iași va aproba acest PUZ fără răspunsuri clare la aceste întrebări, va repeta același scenariu deja familiar: o fostă zonă industrială se transformă în mii de apartamente, iar ieșenii vor plăti nota de plată — în minute pierdute în trafic, în lipsa locurilor din grădinițe, în absența parcurilor și în incertitudinea ecologică a unui teren cu o memorie chimică pe care nimeni nu s-a grăbit să o șteargă cu adevărat.
Dezvoltatorii imobiliari nu fac acte de caritate. Rolul lor este să maximizeze profitul. Rolul administrației este să apere interesul public. Deocamdată, la Iași, cele două roluri par să fie confundate.
Sursă foto: Apix.ro
