Un schimb de terenuri între Primăria Iași și societatea comercială Conest S.A., aprobat în anul 2019, a generat pierderi majore pentru patrimoniul public și a pus bazele unor proiecte imobiliare uriașe dezvoltate de compania privată. Municipalitatea a cedat trei parcele extrem de valoroase, situate în zone cu potențial ridicat, în schimbul unui singur teren achiziționat anterior de firma de construcții la un preț de trei ori mai mic. La câțiva ani distanță, pe terenurile obținute de la oraș la prețuri subevaluate, Conest SA a obținut aprobări pentru a ridica clădiri de birouri și turnuri de 16 etaje, generând o valoare de piață de zeci de milioane de euro.
Prin Hotărârea Consiliului Local nr. 222 din mai 2019, inițiată de primarul Mihai Chirica, s-a parafat una dintre cele mai controversate tranzacții imobiliare din istoria recentă a orașului. Schimbul a fost parafat fără sultă (fără diferență de bani plătită de vreo parte), tranzacția fiind echivalată scriptic la valoarea de 1.427.143 lei.
Cum s-a perfectat acest schimb de terenuri Primăria Iași Conest
Mecanismul tranzacției a implicat o supraevaluare a terenului oferit de compania privată și o subevaluare sistematică a loturilor cedate din domeniul public.
Compania Conest SA, controlată de omul de afaceri Viorel Cozma, a cedat municipalității un teren de 1.035 de metri pătrați situat pe strada Ciurchi nr. 109C. Destinația declarată de Primărie pentru această preluare a fost amenajarea unei parcări publice.
În contrapartidă, Primăria Iași a dat la schimb trei terenuri cu potențial imobiliar major, însumând 3.536 de metri pătrați:
-
Bulevardul Nicolae Iorga f.n.: 772 de metri pătrați.
-
Bulevardul Chimiei f.n.: 319 de metri pătrați.
-
Șoseaua Iași-Hlincea f.n.: 2.445 de metri pătrați (lot dezmembrat dintr-o suprafață totală a primăriei de 7.334 mp).
Cifrele tranzacției: Supraevaluare vs. Subevaluare
Datele oficiale arată discrepanțe majore între prețurile din actele Primăriei și valoarea reală a pieței imobiliare din acea perioadă.
Terenul din strada Ciurchi a fost cumpărat de Conest în 2014 de la două persoane fizice pentru suma de 110.000 de euro (aproximativ 106 euro/mp). Cinci ani mai târziu, în cadrul schimbului cu Primăria, evaluatorii municipalității au stabilit pentru acest teren un preț de 297 euro/mp, triplându-i valoarea la 307.395 euro.
La polul opus, parcelele primăriei au fost cedate la prețuri mult sub nivelul pieței:
-
Terenul din Bld. Nicolae Iorga a fost evaluat de Primărie la doar 148 euro/mp. În aceeași perioadă și în aceeași zonă, tranzacțiile de pe piața liberă se făceau la prețuri de până la 475 euro/mp (exemplu: achiziția făcută de SC Stefana SRL sau tranzacția Kaufland din fosta zonă Nicolina).
-
Terenul din Bld. Chimiei a fost evaluat la 178 euro/mp. Cu doi ani înainte, în 2017, chiar firma Conest cumpărase un teren lipit de acest amplasament (pentru complexul Conest Grand Residence) la prețul de 626 euro/mp.
-
Terenul din Șoseaua Iași-Hlincea a fost evaluat la prețul minim de 56 euro/mp.
PUZ-uri de milioane de euro pe terenurile obținute de la municipalitate
Terenurile preluatede la Primărie la prețuri derizorii au devenit baza unor Planuri Urbanistice Zonale (PUZ) de o anvergură impresionantă. Imediat ce parcelele au intrat în portofoliul dezvoltatorului privat, indicatorii urbanistici au fost maximizați.
Iorga Business Center: Birouri pe terenul cedat ieftin de Primărie
Pe bulevardul Nicolae Iorga, în apropierea fostului Bazar, cei 772 de metri pătrați obținuți de la Primărie au fost alipiți altor parcele pentru a forma un lot construibil de 1.367 mp. Aici, șefii Conest (Viorel Cozma și Ioan Melinte), prin firma Iorga Business Center, au proiectat o clădire de birouri cu 8 etaje (33 de metri înălțime) și parcare subterană pe două niveluri.
Proiectul prevede o suprafață desfășurată de 5.500 de metri pătrați de birouri și servicii. Din punct de vedere financiar, ținând cont că prețul mediu de vânzare sau închiriere pentru clădirile de birouri noi din Iași este unul premium, valoarea generată de această clădire se ridică la milioane de euro. Fără parcela cedată ieftin de Primărie, acest proiect nu ar fi avut amprenta la sol necesară pentru un asemenea coeficient de utilizare.
Cartier cu blocuri de 16 etaje la poalele Cetățuii
Cea mai mare miză a fost însă parcela de 2.445 de metri pătrați din Șoseaua Iași-Hlincea (număr cadastral 164146). Acest teren obținut la prețul de 56 euro/mp a fost inclus într-un PUZ masiv de peste 3 hectare (31.158 mp), alături de platforma industrială Mecon de la bulevardul Poitiers nr. 14. Beneficiarii sunt Conest și Mecon.
Conform documentației urbanistice, chiar pe parcela provenită de la Primăria Iași a fost aprobată ridicarea unor clădiri cu 11 etaje (45 de metri înălțime), cu un coeficient de utilizare a terenului (CUT) de 2,16. Restul ansamblului, lipit de fondul forestier al Mănăstirii Cetățuia, a primit aprobare pentru blocuri de 16 etaje (60 de metri înălțime), cu un CUT uriaș de 4. Acest cartier mixt (rezidențial, comercial, birouri) presupune o suprafață construită desfășurată de zeci de mii de metri pătrați.
Patrimoniul orașului, pierderi majore în favoarea dezvoltatorilor privați
Dacă tragem linie, tunul imobiliar orchestrat prin acest schimb depășește cu mult granița celor 10 milioane de euro prejudiciu teoretic de piață. Primăria Iași a oferit un „cec în alb” sub forma unor terenuri publice subevaluate, pe care dezvoltatorul le-a transformat în materie primă pentru proiecte imobiliare gigantice, cu profituri previzionate uriașe.
Orașul a renunțat la active extrem de valoroase din punct de vedere imobiliar, care puteau fi valorificate la prețul pieței prin licitații transparente. În schimb, s-a ales cu un teren între blocuri în cartierul Tătărași, supraevaluat de trei ori față de prețul său de tranzacționare anterior, pe care teoretic ar fi trebuit să se construiască o parcare. Până în prezent, locuitorii zonei Ciurchi folosesc același teren viran, în timp ce pe fostele parcele ale primăriei se ridică etaj după etaj noile afaceri ale companiei de casă a municipalității.
