Asociațiile de proprietari din marile orașe ale României traversează o perioadă de profundă instabilitate structurală, marcată de presiuni financiare crescute și de o acută criză de reprezentativitate. Semnalele trase de reprezentanții federațiilor de profil, printre care se numără și Radu Opaina, fondatorul Federației Asociațiilor de Proprietari din România, aduc în atenție riscul ca un număr însemnat de structuri asociative să devină nefuncționale, pe fondul scumpirii utilităților, al tarifelor de întreținere și al deficitului de transparență managerială.
Modul în care sunt administrate imobilele de tip condominium în mediul urban este direct influențat de evoluția costurilor de utilități și de legislația în vigoare (Legea nr. 196/2018). În ultimii ani, cheltuielile de întreținere au crescut exponențial, punând la încercare bugetele gospodăriilor din blocuri. Scumpirile cumulate la energie termică, apă, gaze naturale și salarizarea personalului de curățenie sau mentenanță au dus la divergențe majore între locatari și comitetele executive.
Dincolo de factorii macroeconomici, specialiștii indică o problemă cronică de guvernanță internă: reticența proprietarilor de a se implica în mod activ în viața asociației. Majoritatea locatarilor preferă o atitudine pasivă, limitându-se la plata cotizației lunare, fapt care lasă deciziile administrative pe seama unui cerc restrâns de persoane. În absența unor controale financiare riguroase și a auditului intern independent, apar frecvent discrepanțe în gestionarea fondurilor de reparații și rulment.
Vulnerabilitatea funcției de administrator și lipsa de transparență
Un alt element central care macină stabilitatea asociațiilor este profesionalizarea precară a serviciilor de administrare. Piața duce lipsă acută de administratori autorizați, cu pregătire economică și juridică solidă, capabili să gestioneze contabilitatea dublă, relația cu furnizorii și prevederile legislative complexe privind fondurile comune.
În acest vid de competență, apar două tipuri de riscuri majore:
- Preluarea discreționară a conducerii de către persoane sau entități care urmăresc interese speculative, ignorând normele de transparență financiară.
- Abandonarea funcțiilor de conducere de către oamenii bine pregătiți, care refuză responsabilitatea juridică și climatul conflictual specific adunărilor generale.
Consecința directă a acestor derapaje se reflectă în acumularea de penalități, litigii în instanță între proprietari și asociație, sau chiar riscul debranșării întregului imobil de la utilități din cauza datoriilor istorice neachitate către furnizori.
Specialiștii în dreptul imobiliar subliniază că legislația actuală oferă mecanisme de control, însă eficiența lor depinde de gradul de cultură civică al proprietarilor. Fără adoptarea unor instrumente moderne de gestiune — precum platformele digitale de contabilitate și transparență unde fiecare locatar poate urmări în timp real facturile, încasările și plățile — riscul litigiilor va rămâne ridicat.
