Marți, 30 iunie, Iașul stă sub avertizare de caniculă. Administrația Națională de Meteorologie a extins codul roșu peste Moldova pentru intervalul 29 iunie–1 iulie, cu maxime între 35 și 41 de grade, iar pentru județul Iași este anunțat cod portocaliu de val de căldură intens. Tot atunci, în sala „Vasile Pogor”, Consiliul Local Iași dezbate o ordine de zi care schimbă, la rândul ei ireversibil, regimul de construire a peste șase hectare de oraș.
Ședința a fost convocată de primarul Mihai Chirica. Pe o singură ordine de zi sunt înghesuite unsprezece planuri urbanistice zonale (PUZ). Opt dintre ele aduc densificare masivă, derogări de la planul orașului sau revin la vot după o respingere recentă. Șapte sunt ansambluri de mari dimensiuni, cu blocuri-turn de până la 43 de metri, care rescriu silueta unor cartiere întregi. Ziua aleasă pentru asta: una dintre cele mai fierbinți din an, când o bună parte din ieșeni sunt plecați în concediu.
Un oraș care se construiește pe „excepții”
Pentru a înțelege miza, trebuie pornit de la o absență. Iașul nu are un Plan Urbanistic General (PUG) actualizat. Cel în vigoare a fost elaborat în anii ’90 și aprobat în 1999. Legea cere reactualizarea o dată la zece ani, așa că documentul a expirat în 2009. De atunci, valabilitatea îi este prelungită administrativ, an de an, ultimul termen fiind 31 decembrie 2026. În același interval, Clujul a elaborat două PUG-uri noi. Iașul, niciunul.
PUG-ul este, în termeni simpli, harta și constituția orașului: stabilește unde se construiește, cât de înalt, cu câte spații verzi, cu ce drumuri și ce dotări publice, pe un orizont de zece ani. Când lipsește, rămâne un singur instrument la îndemână — PUZ-ul. Doar că PUZ-ul a încetat de mult să mai fie ceea ce era gândit să fie. Ghidul „Urbanismul pe înțelesul tuturor”, editat de specialiști în domeniu, descrie limpede deriva:
PUZ-urile au ajuns instrumente derogatorii, care modifică regulile generale în baza interesului particular al investitorilor.” În orașele fără PUG valabil, reglementarea urbanistică ajunge „o aberație, în care se face doar din suma intereselor private punctuale.
Aici se naște ceea ce, în limbaj curent, am numi o haiducie urbanistică: în lipsa unei viziuni de ansamblu asumate public, fiecare investitor își aduce propriul plan, croit pe propria parcelă, iar orașul se face din petice. Că vidul de planificare nu e neapărat o nenorocire pentru toți o arată chiar istoria recentă a documentului. Proiectul de PUG demarat în 2008 a fost blocat de Mihai Chirica în 2015, când a devenit primar interimar, la presiunea marilor jucători imobiliari din oraș. Aproximativ 70% din teritoriu este astăzi schimbat juridic față de 1999 — adică se construiește după o hartă care nu mai descrie orașul real.
POT, CUT, derogare — pe scurt
Trei termeni revin în fiecare dintre proiectele de marți. POT (procentul de ocupare a terenului) arată cât din suprafața parcelei poate fi acoperit de amprenta clădirii. CUT (coeficientul de utilizare) arată câți metri pătrați construiți, însumați pe toate etajele, încap pe fiecare metru pătrat de teren — practic, cât de mult se poate „îndesa” pe lot.
Derogarea înseamnă o excepție de la regulile din PUG, obținută printr-un PUZ. Cu cât CUT-ul propus e mai mare, cu atât clădirea e mai voluminoasă și presiunea pe vecinătăți, trafic și utilități — mai apăsată.
Opt planuri, o singură zi
Citite una câte una, cele opt proiecte contestate spun fiecare câte ceva despre felul în care arată dezvoltarea fără hartă. Trei dintre ele se înghesuie pe același coridor, Bucium. Două ating malul apei. Două se așază în noduri rutiere deja sufocate. Iar unul revine la vot după ce fusese respins în urmă cu trei luni.
Zona Bucium: blocuri P+5E peste un deal de vile
Primul, inițiat de Tech Confort SRL și Lexiton Invest SRL, aduce peste 1,6 hectare (16.669 mp) în intravilan, pe versantul dealului Bucium. Regimul propus — S/D+P+5E, circa 20 de metri — se ridică vizibil peste media zonei, dominată de vile cu profil P+2. Indicii sunt POT 35% și CUT 2,1, cu aproximativ 300 de locuri de parcare și spațiu verde la minimul legal de 30%. Documentația menționează și funcțiuni complementare — creșă, grădiniță, cabinete medicale — însă doar declarativ, fără vreo obligație contractuală care să le impună. Lărgirea străzii Grigore T. Popa, prin care se face accesul, este propusă fără un calendar ferm. Rezultatul net: o densificare greu reversibilă a unui versant, cu beneficiile publice rămase la stadiul de intenție.
Bucium 34: peste 450 de apartamente, acces pe o stradă de 4,5 metri
La câteva sute de metri, pe Bucium nr. 34, Arhiconstruct SRL propune un ansamblu și mai mare: 1,8 hectare (18.560 mp), cu un regim care urcă la P+6E (circa 23 de metri) și un CUT de până la 2,1 în zona cea mai densă. Cifra care sare în ochi e numărul de locuințe — peste 450 de apartamente, cu 508 locuri de parcare. Problema nu e doar volumul, ci ce se întâmplă dimineața, când acele câteva sute de familii ies în trafic: accesul principal se face pe strada Mihail Sturza, lată în prezent de doar 4,5 metri, spre intersecția deja aglomerată a Șoselei Bucium cu bulevardul Poitiers. Și aici, „centrul de cartier” cu creșe, grădinițe și școli apare doar ca propunere, fără angajament ferm al dezvoltatorului.
Bucium 90: săli de evenimente direct în DN24
Al treilea proiect de pe același coridor, al firmei Darlington Flowers SRL, e mai mic (4.843 mp, regim S+D+P+2E, 17 metri) și are chiar 40% spațiu verde, peste minim. Tensiunea vine din funcțiune: cazare, alimentație publică și săli de evenimente, cu acces direct din Șoseaua Bucium, care este drum național (DN24). Numărul de parcări e calculat la un loc la 6–8 paturi și un loc la 7 clienți de restaurant, sub necesarul real pentru o sală de evenimente plină. Concret, la fiecare nuntă sau conferință mare, traficul de pe DN24 riscă blocaje punctuale. Iar proiectul nu vine singur, ci se adaugă peste celelalte două de pe Bucium, pe un coridor unde presiunea se cumulează.
Ciric: blocuri în locul „spațiilor pentru loisir”, pe malul lacului
De pe deal, harta presiunii coboară spre apă. Pe Șoseaua Ciric nr. 30C, Megastep SRL propune un ansamblu de 10.184 mp, cu regim S+D+P+5E (21 de metri) și CUT 2,0, destinat cazării, serviciilor, agrementului și sportului. Miza stă în destinația terenului: PUG-ul îl prevede ca „P3 – spații plantate pentru loisir”, iar proiectul ar transforma această rezervă verde în construcție, pe malul lacului Ciric, una dintre puținele zone de respiro ale orașului. Accesul se face pe o stradă de categoria a IV-a, lată de 5,80 metri, descrisă chiar în documentație drept „degradată și subdimensionată”, iar lărgirea ei nu este garantată ferm. Cinci etaje într-o zonă cu specific de agrement, exact pe linia apei.
Cicoarei: un turn de 43 de metri într-o zonă de agrement
Moara de Foc: 37 de metri pe 2.000 mp, cu 10% verde
Alte două proiecte mută presiunea în nodurile rutiere deja sufocate. Pe Șoseaua Moara de Foc nr. 2, Gral Construct SRL propune, pe o parcelă de doar 2.014 mp, un imobil de 37 de metri și zece niveluri (S+P+M+8E+Eth), cu POT 45% și CUT 1,8. PUG-ul actual prevede în zonă un regim de P+3E, așa că diferența de gabarit e considerabilă. Cel mai îngrijorător indicator e însă spațiul verde la sol, coborât la doar 10%, sub orice prag pentru locuințe. Totul, fix la intersecția saturată Canta–Moara de Foc, unde benzile de accelerare și decelerare propuse nu schimbă esența: un volum mare de mașini turnat într-un nod care nu mai are loc.
Păcurari 167A: 11 niveluri în cel mai sufocat nod
Foarte aproape, pe Păcurari nr. 167A, Indiana SRL propune un ansamblu hotelier și rezidențial pe o parcelă sub 3.000 mp (2.942 mp), cu un regim de 35 de metri și unsprezece niveluri și un CUT de 3,9, la un pas de plafonul legal. Amplasamentul e printre cele mai sensibile din oraș: nodul Păcurari × Moara de Foc, lângă pasajul Octav Băncilă. Cei 35,65% spațiu verde anunțați includ și terase înierbate, ceea ce înseamnă că verdele real, la sol, e sensibil mai mic decât pare. Soluțiile de trafic propuse sunt, din nou, punctuale și nu compensează volumul generat.
Trecătoarea Păun: proiectul respins în martie, înapoi la vot
Unde legea cere măsură: pragul de 20% și plafonul de 4
Derogările prin PUZ nu sunt nelimitate. Legea 350/2001 stabilește reguli tocmai pentru a împiedica saltul de la regimul prevăzut în PUG la orice își dorește un investitor.
Prin PUZ, coeficientul de utilizare a terenului (CUT) poate fi majorat față de valoarea din PUG cu cel mult 20% și o singură dată. Un CUT mai mare de 4 se poate stabili exclusiv prin PUG, nu prin PUZ. Excepție fac doar zonele de interes economic — parcuri industriale, tehnologice, comerciale și altele asemenea. (Legea 350/2001, art. 32)
Citite prin acest filtru, două dintre proiectele de mai sus se așază chiar la limita pragurilor: CUT 4,0 la Cicoarei, exact valoarea peste care legea spune că derogarea nu se mai poate face prin PUZ, și CUT 3,9 la Păcurari, la un pas de același plafon. Ambele sunt ansambluri preponderent rezidențiale și hoteliere, nu zone industriale sau comerciale care să beneficieze de excepție. Întrebarea legitimă, pe care orice cetățean o poate adresa, este simplă: cum se ajunge, în limita unei majorări de maximum 20%, de la regimul P+2 de agrement pe care PUG-ul îl dă acestor zone la blocuri-turn cu CUT aproape de 4? Răspunsul exact stă în coeficienții pe care vechiul PUG îi prevede pentru fiecare parcelă — documente care merită cerute și comparate, punct cu punct, cu cifrele din PUZ-uri. Abia atunci întrebarea devine o afirmație fermă.
„Spațiu verde” pe beton, în plină caniculă
Coincidența de calendar — o ședință de densificare ținută într-o zi de cod roșu — scoate în evidență tocmai capitolul cel mai slab al proiectelor: spațiile verzi. Specialiștii estimează că un oraș are nevoie de circa 40% suprafețe plantate cu copaci pentru a ține piept valurilor de căldură. Proiectele de marți rămân mult sub acest prag. Pe Moara de Foc, planul prevede doar 10% spațiu verde, sub minimul legal pentru locuințe. Pe Cicoarei, 22%, tot sub minim. Restul se opresc la 30%, fix la limita de jos.
Mai e o subtilitate pe care ghidurile de urbanism o semnalează insistent: verdele așezat pe planșeul unui subsol sau pe terase nu este spațiu verde real. Pe o placă de beton, copacii nu cresc, iar apa de ploaie nu se infiltrează în pământ, ci se scurge în canalizare. La Păcurari, de pildă, procentul de verde anunțat include și terase înierbate, astfel că spațiul verde efectiv, la sol, este sensibil mai mic decât pare pe hârtie. Cu alte cuvinte, exact când termometrul arată aproape 38 de grade, orașul cântărește proiecte care betonează mai mult și plantează mai puțin.
Funcțiuni „pe hârtie” și drumuri de patru metri
O derogare ar fi justificabilă dacă ar întoarce comunității un beneficiu pe măsură. În proiectele de marți, acel beneficiu rămâne, de regulă, declarativ. Mai multe ansambluri menționează creșe, grădinițe sau cabinete medicale ca „funcțiuni complementare”, însă fără nicio obligație contractuală care să garanteze că ele vor fi și construite. Sunt promisiuni pe hârtie, nu angajamente.
La fel stau lucrurile cu infrastructura. Accesele propuse sunt, în mai multe cazuri, subdimensionate: 4,5 metri pe strada Mihail Sturza pentru ansamblul de pe Bucium 34, 5,8 metri pe o stradă „degradată și subdimensionată” la Ciric, 4,2 metri nepavați la Păun. Lărgirile anunțate apar adesea fără calendar ferm și fără garanție contractuală. Principiul de bună-practică este invers: nu se construiește înainte ca drumurile și rețelele să fie funcționale. Aici, ordinea pare răsturnată — întâi blocul, apoi, eventual, strada.
Cine câștigă din lipsa hărții
Toate aceste proiecte au în comun un singur lucru: trăiesc din vidul lăsat de absența PUG-ului. Câtă vreme orașul nu are un plan general în vigoare cu adevărat, regula o scrie suma cererilor private, parcelă cu parcelă. Specialiștii compară fenomenul cu un cancer urban — celule care se înmulțesc punctual și destructurează țesutul sănătos al orașului. Fiecare PUZ pare, izolat, „doar încă unul”. Adunate într-o singură ședință, opt deodată, ele rescriu zone întregi.
Iar contextul în care se votează nu e neutru. Cod roșu de caniculă la nivelul Moldovei, restricții de circulație pe drumuri, oameni în concediu — adică exact momentul cu cea mai redusă atenție publică pentru niște decizii care vor modela cartiere timp de zeci de ani. Că sistemul discreționar funcționează în favoarea celor care știu să-l folosească nu e o noutate: aceeași anchetă ReporterIS arăta cum, în lipsa procedurilor clare, primarul și-a aprobat un certificat de urbanism în șapte zile, în timp ce un cetățean obișnuit așteaptă luni de zile.
Pe aceeași ordine de zi, la capitolul „Diverse”, figurează două rapoarte ale primarului despre deplasări la Praga și la Chișinău. Pe cât de mărunte par, pe atât de mult spun despre ierarhia atenției: în vreme ce siluetele a șase cartiere se joacă la vot, formalitățile de protocol își au și ele locul lor. Termenul-limită pentru noul PUG rămâne 31 decembrie 2026. Până atunci, harta orașului continuă să fie desenată nu de o viziune publică, ci de planurile pe care le aduce, rând pe rând, fiecare investitor.
