Litigiul privind proiectul imobiliar din cartierul Alexandru cel Bun a ajuns la o rezoluție juridică definitivă. Curtea de Apel Iași a tranșat situația structurii edificate de omul de afaceri Sebastian Hitruc pe amplasamentul fostului restaurant „Familial”, casând o decizie anterioară a Tribunalului. Prin această hotărâre, instanța a stabilit că Primăria Municipiului Iași nu are obligația de a formula pașii necesari pentru intrarea în legalitate a construcției, responsabilitatea prezentării unui plan concret de remediere a abaterilor urbanistice revenind exclusiv dezvoltatorului.
Dincolo de acest caz particular, speța aduce în prim-plan o problemă administrativă complexă: dificultatea de a reglementa situația din teren după ce o autorizație de construire, în baza căreia s-au efectuat deja lucrări de structură, a fost anulată definitiv în instanță.
De la autorizarea unei „extinderi” la anularea documentației
Pentru a analiza decizia Curții de Apel, este necesară o retrospectivă a parcursului administrativ al proiectului. Demersurile au fost inițiate în 2018, când dezvoltatorul a solicitat și a obținut din partea municipalității o autorizație de construire având ca obiect „amplasare firmă luminoasă și extindere spațiu comercial existent”.
Ulterior, lucrările executate în teren au vizat ridicarea structurii de rezistență pentru un imobil cu trei niveluri, amplasat în imediata vecinătate a unui bloc de locuințe deja existent. În urma contestațiilor formulate de locatarii din proximitate, Instituția Prefectului a preluat cazul și a acționat în instanță. În anul 2023, s-a dispus anularea definitivă a autorizației de construire inițiale. Instanța de la acea vreme a reținut două argumente principale pentru anulare:
- Lipsa acordului vecinilor: Documentația a fost eliberată fără a se clarifica necesitatea legală a obținerii acordului prealabil al locatarilor direct afectați de noua construcție.
- Asigurarea locurilor de parcare: Proiectul nu includea o soluție proprie pentru parcare, documentația bazându-se pe utilizarea locurilor din parcarea publică a cartierului, o abordare considerată nelegală de către judecători în contextul dat.
Decizia Tribunalului și recursul formulat de Primăria Iași
În urma deciziei de anulare din 2023, dezvoltatorul a formulat noi cereri de reautorizare, care au fost respinse de Primăria Iași. În consecință, a fost inițiat un nou demers în instanță.
Reclamantul a argumentat că a edificat construcția respectând autorizația eliberată inițial de autoritatea locală și că, prin urmare, municipalitatea are obligația de a-i comunica exact condițiile legale pe care trebuie să le îndeplinească pentru a putea continua și finaliza lucrările. În noiembrie 2025, Tribunalul Iași a admis în primă instanță cererea, considerând că autoritatea locală trebuia să furnizeze aceste condiții și că interzicerea construirii se poate aplica doar dacă încadrarea urbanistică a imobilului în zonă este o imposibilitate absolută.
Reprezentanții Primăriei Iași au declarat recurs, invocând două motive de casare prevăzute de Codul de Procedură Civilă: lipsa motivării sau prezența unor motive contradictorii în hotărârea primei instanțe, respectiv aplicarea greșită a normelor de drept material. Curtea de Apel a respins primul motiv, reținând că Tribunalul a redactat o hotărâre detaliată de 11 pagini, motivată corespunzător. Cu toate acestea, magistrații instanței de recurs au constatat o interpretare eronată a legislației în ceea ce privește fondul problemei.
Motivarea Curții de Apel: Obligația prezentării soluțiilor aparține dezvoltatorului
Decizia Curții de Apel de a casa sentința Tribunalului se fundamentează pe principiul că solicitantul trebuie să propună soluțiile tehnice pentru remedierea deficiențelor constatate anterior de instanță.
Magistrații au evidențiat faptul că anularea autorizației în 2023 a fost determinată de deficiențe clare (lipsa parcărilor și a acordului vecinilor). Când reclamantul a depus o nouă solicitare pentru un certificat de urbanism în vederea intrării în legalitate, acesta a formulat o cerere generică, fără a oferi o propunere tehnică de soluționare a problemelor de legalitate deja consfințite juridic.
Instanța a reținut următoarele aspecte esențiale neîndeplinite de reclamant:
- Nu a specificat dacă procedurile de intrare în legalitate presupun desființarea parțială sau totală a construcției realizate pentru a respecta regimul tehnic.
- Nu a prezentat o documentație sau o intenție clară care să detalieze modul în care noul proiect va respecta considerentele hotărârii judecătorești din 2023 (respectiv, soluționarea normelor privind locurile de parcare și obținerea acordului din partea vecinilor).
„Reclamantul avea obligația ca în cererea de emitere a certificatului de urbanism să arate inclusiv care va fi conduita sa care să permită remedierea deficiențelor constatate, întrucât, în mod evident, stadiul în care se află în prezent construcția nu permite eliberarea unei autorizații de construire”, se menționează în motivarea Curții de Apel.
Respingerea definitivă a cererii dezvoltatorului de a obliga Primăria la continuarea procedurii de autorizare suspendă, din punct de vedere juridic, orice posibilitate de continuare a lucrărilor în baza documentațiilor depuse până în prezent.
Pentru o potențială deblocare a investiției, conform motivării instanței, este necesară reluarea procesului de autorizare de la zero, având la bază un proiect complet nou. Acest proiect ar trebui să demonstreze conformitatea tehnică și legală cu cerințele care au dus la anularea primei autorizații: includerea locurilor de parcare în limita proprietății private și, dacă normele specifice o impun, obținerea acordului notarial al vecinilor limitrofi.
Sursă foto: Ziarul de Iași
